Leistungen für diese Gruppe
Unsere Schwerpunkte
Branchen aus dieser Gruppe
- Immobilienmakler
- Grundstücksgesellschaften
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Sofort abziehbar oder über die Nutzungsdauer verteilt. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt zusätzlich die Grenze von 15 Prozent des Gebäudewerts (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Abschreibung des Gebäudes
Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, die Restnutzungsdauer und die Sätze: 2 Prozent im Jahr für die meisten Bestandsgebäude, 3 Prozent für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, dazu die degressive Abschreibung für neue Wohngebäude.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnungen und Zinsen in der Anlage V. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage zählen erst, wenn die Gemeinschaft sie ausgibt.
Grundstücksgesellschaften
Wenn Immobilien in einer Gesellschaft gehalten werden, kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG greifen. Sie ist an strenge Bedingungen geknüpft.
Verkauf innerhalb von zehn Jahren
Der Gewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorlag. Diese Spekulationsfrist regelt § 23 EStG.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.
Unterlagen
Benötigte Unterlagen
Für die Anlage V und die Abschreibung brauchen wir einmal die Unterlagen zum Kauf und danach jedes Jahr die laufenden Zahlen.
- Kaufvertrag und NebenkostenDen Notarvertrag, denn daraus kann sich der Gebäudeanteil für die Abschreibung ergeben. Dazu die Belege der Nebenkosten: Rechnungen von Notar, Amtsgericht (Grundbuch) und Makler sowie der Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
- Mietverträge und MieteingängeAlle Mietverträge und die Auszüge des Kontos, auf dem die Miete eingeht.
- FinanzierungDarlehensverträge und die jährliche Zinsbescheinigung der Bank.
- Reparaturen und SanierungRechnungen mit Datum, besonders in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.
- Laufende KostenGrundsteuerbescheid, Versicherungen und bei Wohnungseigentum die Hausgeldabrechnung.
- NebenkostenabrechnungenDie Abrechnungen, die Sie Ihren Mietern stellen.
- Bei einem VerkaufKaufverträge von Erwerb und Verkauf, wegen der Zehnjahresfrist.
Häufige Fragen
Fragen, die wir oft hören
Ich habe die Wohnung nach dem Kauf renoviert. Kann ich das sofort absetzen?
Nur begrenzt. Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent des Gebäudeanteils ohne Umsatzsteuer, gelten sie insgesamt als Herstellungskosten und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Wer die Arbeiten plant, sollte vorher rechnen.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung, oder wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
Lohnt sich eine GmbH für Immobilien?
Manchmal, wegen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Die Bedingungen sind eng und der Weg zurück ist teuer. Das gehört vor dem Kauf gerechnet, nicht danach.
Kann ich Hausgeld und Grundsteuer absetzen?
Bei einer vermieteten Wohnung ja, als Werbungskosten in der Anlage V. Eine Ausnahme ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Sie ist erst abziehbar, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Reparatur ausgibt. Das steht in der Hausgeldabrechnung, wir lesen es dort heraus.
Was kostet ein Steuerberater für Vermieter?
Die Gebühr für die Anlage V richtet sich nach § 27 StBVV nach den Mieteinnahmen oder den Werbungskosten, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Für eine vermietete Wohnung ist das deutlich weniger als für ein Mehrfamilienhaus.
Welche Unterlagen brauchen Sie für eine vermietete Immobilie?
Hilfreich sind Kaufvertrag, Mietverträge, Abrechnungen über Mieten und Nebenkosten sowie Nachweise zu Darlehenszinsen und Reparaturen. Bei Wohnungseigentum kommen die Hausgeldabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage hinzu. Nennen Sie uns auch geplante Sanierungen, einen Verkauf oder eine Übertragung.
Weitere Tätigkeitsfelder
Handwerk und BauAbschlagsrechnungen, Bauabzugsteuer und Material auf Vorkasse. Die Reihenfolge bestimmt mit, wann Geld da ist.
Transport und LogistikFahrer, Fahrzeuge, Maut und Touren über die Grenze. Vier Kostenblöcke, vier unterschiedliche Regeln.
Gastronomie und DienstleistungWo täglich Bargeld über den Tresen geht, achtet das Finanzamt besonders auf die Kasse und den Wareneinsatz.Mandat anfragen
Ihr erster Kontakt
Schreiben Sie kurz, worum es geht. Der Fragebogen dauert wenige Minuten, Ihre Angaben gehen direkt an Marek Hejzel. Danach vereinbaren wir ein Erstgespräch in der Kanzlei oder am Telefon, auf Deutsch, Polnisch oder Englisch.
